通过培养已经成交的客户的忠诚度，让他们主动进行口碑宣传，带动周围亲朋好友的来访，就是“老带新”营销策略。早期房地产营销“老带新”在应用中，一般做法是奖励老客户现金、物业费、消费电子产品等，同时给予新客户一定程度的房价折扣或实物奖励，使双方盈利，获得物质和精神上的双重满足。随后，全国营销模式得以发展，绿城集团开创了这一先例。2012年2月，绿城创始人宋卫平亲自撰写“如果你来了，那就是春天”全国经纪人招聘文案承诺佣金高达0.8%~1.5%。一个月内，来自证券、汽车、银行的200多名经纪人与绿城签订了合同，创造了上半年绿城219.5亿元的销售奇迹。之后各大房企纷纷试水全民营销，如万科的万客通、复地的财富云等。近年来，大火的社区营销本质上和全民营销、圈子营销一样“老带新”。与全民营销的利益驱动、草根化、圈内营销的小众化、高端化相比，社区营销显然更具艺术性和温度。
一、从社会到社区
随着互联网和社交媒体的兴起，信息获取方式和交易渠道发生了根本性的变化，客户的购买决策越来越依赖于其他消费者和公众的评价。企业是否融入社会,承担社会责任,成为社会的一员,是否真正融入消费者,与人密切沟通和互动,传达良好的经验,并成为人们日常生活场景的一部分,决定企业能否继续增长。
从企业的成长路径来看，从商业化到社会化和社区化是必由之路。
1．社会化
随着产能过剩和市场竞争的加剧，越来越多的客户选择，企业的社会价值已成为企业之间竞争的关键因素。企业是否承担相应的社会责任已逐渐成为客户选择接受企业的前提。
这就是所谓的社会化。企业存在的原因是为社会提供产品或服务来解决一定的需求，因此企业必须是社会的一部分。没有社会服务，企业就没有存在的意义。一个优秀的企业不仅要提供良好的产品和服务，还要让世界变得更美好，通过商业手段促进社会进步，推动社会价值观的转变。
2．社区化
对于一个客户和一个特定的个人消费者来说，企业往往没有感觉。换句话说，企业提供的大多数经验都是传统的、可预测的、没有温度的。特别是，许多企业提出社会责任的重要性，是因为社会和目标客户群体都有这一要求。事实上，企业是被动地承担责任，而不是有意识地主动地为客户带来积极的服务。
只有当企业走向客户，融入客户的日常生活，发挥温暖的作用时，客户才能真正接受和认可。从这个层面来看，未来真正占领市场、拥有客户忠诚度的必须是具有社区属性的社区企业。
这里提到的社区不是物理空间划分的社区，更不用说互联网网站上的社区，而是由具有共同价值观、紧密互动和追求共同利益平衡和和谐的线上线下利益相关者组成的生态系统。也可以理解，社区是新消费时代企业与客户之间的新的共生关系。这里提到的利益相关者包括企业、客户、内部员工、供应链、渠道提供商、政府和公众。
毫无疑问，与一般企业相比，社区企业深入到客户的日常工作和生活场景中，建立了与客户紧密相连的生态系统，亲切、温暖、人性化、一致，具有更高的客户体验和价值认同，使企业营销活动具有更强的潜在能量。
3．地产社群
对于房地产企业来说，社区化的最佳途径是房地产社区。至于房地产社区的定义，我们现在同意这一点“选择房地产广告”创始人倪哲迟的定义：基于居住的物理空间形成的具有共同价值观的线下群体。
与互联网社区相比，房地产社区有两大区别。01空间是不同的。房地产社区的成员生活在同一个物理空间，只是生活在同一个社区。互联网社区的成员可能来自世界各地。02逻辑是不同的。
房地产社区先有线下关系再转线，与互联网社区先线上后线下有本质区别。
二、社区最大的优势是可以卖房子
众所周知，要做一个有感情的项目，需要时间和资金的沉淀，这也是很多房企不愿意花时间在社区建设上的主要原因。
然而，社区的营销价值是显而易见的。撇开文学和艺术不谈，社区做得好的最大好处是能够出售房屋。研究那些在社区中做得很好的项目，他们带来新的比例，产品的溢价能力非常高。
1.旧带新比例高
数据显示，居易•西郡的旧带新比例为70%，阿那亚的旧带新比例为92%。2015年聚龙小镇成交426套，其中老带新397套，占93.2%；2016年春节期间，聚龙小镇成交36套，老带新比例35套。
2.营销费用占比低
对于普通房地产企业来说，如果营销成本能控制在2%以下，那就相当不错了。然而，在擅长社区的项目中，营销成本相对较低，因为大多数媒体都会主动报道。例如，阿纳亚的孤独图书馆导致了媒体的广泛传播。
3.房屋销售去化快
如果社区做得好，房子自然会卖得好。根据普罗理想国公布的数据，2018年国庆期间售出789套，占同期郑州销量的一半。2018年，单盘销售额超过60亿元，是郑州的单盘销售冠军，位居全国前列。普罗理想国家仍然是中原地区房地产同行居住人数最多的社区，大约有1000多户。
4.产品溢价能力强
据说产品很容易模仿，但社区很难复制。由于没有可比的竞争，社区中做得很好的项目在其所在地区甚至城市都有很强的溢价能力。以巨龙镇为例•陶然居均价7000多元，聚龙•东篱10000~14000元，而惠安县的平均价格只有5000多元。
社区不仅是一种真诚的营销，也是一群志同道合的人一起做一件事。如今，社区的营销价值越来越受到各大房地产企业的重视，成为房地产营销的一种新的商业逻辑。不仅是郊区项目，包括普通城市社区，都在进行社区建设和社区营销。通过全方位的努力，我们可以创造一个温暖的社区，激发购房者和居民的归属感和荣誉感，从而创造一个真正的社区。
