一、健康项目规划的意义
1.健康项目规划可以使开发项目增强竞争力。
重新发展企业“洗牌”概念不断创新，发展模式不断突破，竞争越来越激烈，有很多决策者“四面楚歌”感叹。在这种情况下，健康项目规划可以充分发挥其优势，增强项目的竞争力，赢得主动地位。
2.能够有效地整合项目资源，形成优势。
要开发一个健康项目，需要动员大量的资源来协调发展，比如概念资源.人力资源.物力资源.社会资源等。在健康项目规划参与之前，这些资源是分散的.凌乱，甚至没有中心。
健康项目规划参与各种资源，澄清关系，分析功能，帮助他们团结一致，围绕中心形成共同目标。此外，健康项目规划还可以预测未来市场，满足居民的具体要求。
二、详细讲解总体规划流程
项目可行性分析的根本目的是科学地实现项目决策.民主化，减少或避免投资决策失误，改善项目开发建设的经济.社会和环境效益。按照五个步骤进行可行性分析：
1.接受委托;
2.调查研究;
3.选择和优化方案；
1.财务评估和国民经济评估；
5.编制可行性分析报告。
可行性分析的主要内容如下：
1.分析项目条件分析
1)项目地块分析：在研究项目市场发展趋势的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合开发的物业形式，研究项目周边环境地块的地位性质，并分析其对地块可能产生的影响。
2)项目区位分析：主要分析项目周边地块的现状和未来发展情况，了解项目发展的环境及影响因素。
3)项目地块条件分析：主要对项目地块的开发条件进行深入分析，找出影响项目开发的因素。
4)项目SWOT分析(优势.劣势.发展机会.竞争威胁):分析项目发展的重要性和难点，明确项目本身的优势.劣势.发展机会.竞争威胁等。
2.投资机会分析
本阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即根据对自然资源和市场的调查和预测，在一定地区和部门寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠一般估计，而不是详细分析。
本阶段投资估算的准确性为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会分析认为可行，可以进行下一阶段的工作。
3.初步可行性分析，也称“预可行性分析”
在机会分析的基础上，进一步论证和分析项目建设的可能性和潜在效益。初步可行性分析阶段的投资估算精度可以达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
4.详细的可行性分析，通常称为可行性分析
详细的可行性分析是开发建设项目投资决策的基础.财务上.在经济可行性之后，做出投资与否决策的关键步骤。本阶段建设投资估算的准确性在于±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂项目约占0.2%~1.0%.
5.项目评估和决策
根据国家有关规定，有权审批单位委托有资质的咨询评估单位对大中型及以上项目和重要小型项目的项目可行性研究报告进行评估论证。任何单位不得批准未经评估的建设项目，更不得组织建设。
三、项目定位
项目定位是指健康项目投资和开发中涉及的许多因素(经济.政策.法规.规划.国土.市场.消费者.人文.地理.环境.交通.商业.市政配套设施等等进行客观调查，通过科学系统的定量、定性分析和逻辑判断，找到满足项目多个要素(满足城市规划条件)的组合点.健康项目开发企业经济合理回报的需求.消费者的有效需求等)。
总之，项目定位是健康市场规划的基础，是项目定位的成果和结论(项目总体定位).客群定位.产品定位建议)对后续各阶段的规划具有方向性和指导性，是健康项目规划的主要环节之一。项目定位包括以下内容:
(一)定位范畴
1.项目客户群定位
主要确定项目各功能物业的客户阶层.消费群体，为项目后期开发方案提供依据。也就是什么样的人会购买项目的产品和服务。
2.项目开发的形象定位和概念定位
确定项目的发展形象，为项目定位和规划设计提供方向。
3.项目功能组合和业务比例定位
主要包括确定项目内主要财产类型的功能.定位组合方案.各功能之间的功能布局及相关控制。它是使用逻辑数学分析和相关的定性分析建设目标的社会环境和相关因素,研究设计的合理指导项目任务书，制定和演示建筑设计的基础，科学确定设计内容，并找到科学的方法来实现这一目标。
项目总平面规划.套型.户型与户型比.户型面积.交通系数.公摊系数.使用系数.配置标准.环境景观设计等，产品本身的质量是最重要的规划内容。功能定位是城市规划与建筑设计（设计院）之间的重要环节“断层”工作，也是我国保健项目产业发展过程中最薄弱的环节，是保健市场经济发展到今天的必然产物。
4.项目开发规模和等级定位
主要物业类型的开发规模和档次根据项目开发主题确定，并结合项目所在市场背景环境。
5.项目价值定位(包括财务分析)
根据项目本身的情况.总体定位.市场供求状况.现有物业市场供应价格水平.潜在的购买水平，以及项目所在地区未来的发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。
6.价格定位
开发健康项目.销售通常是一个时期或跨年。消费者市场是不可预测的。如果项目定价能够被市场接受，就需要一定的先进意识和科学预测。可以说，定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素很多，主要包括：成本.项目品质.客户承担的价格.类似产品的竞争因素等。
产品的可变成本是定价的下限，这是客户愿意支付的价格。市场上的消费者总是希望以适中的价格获得最高的价值，所以他们不应该混淆价格和价值。定价后，可以在操作中进行适当的调整，但不能进行大规模或消极的调整，否则会产生非常坏的影响。
(二)定位方法
在定价方面，主要有几种方法：
1.类比法:所推出的项目应清楚属于同等产品.中.下哪种。
2.成本法：物业包括税收.综合成本和利润预期的范围，包括促销费用，是低利润多销或高价高利润，应根据开发商自身和市场情况来确定。
3.评估方法：经过专业评估师对项目进行全面评估后，定价。无论哪一种，都要跟随市场，最大限度地获取市场份额。
(三)定价策略
根据市场情况，合理分配各销售阶段，制定平均销售价格表；实施后，根据销售过程中的实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时间和数量建议；楼层.朝向.配套差价；支付方式建议；价格调整与销售率和项目进度之间的关系。明确方法后，具体实施有低价.高价.内部价.一口价.优惠价格等策略。
采用低价策略：进入市场时比较容易，容易进入，能够快速启动市场。
采用高价策略：为了标出类拔萃.身份象征.完善功能.环境好等。
可以用高价吸引高消费者进入市场，但不能盲目要价，要物有所值。这种方法风险更大。
